Tín dụng vẫn là 'nguồn sữa' chính cho các doanh nghiệp
Phát biểu tại Hội nghị thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh và bền vững vào sáng 17/2, ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch kiêm Tổng Giám đốc GP.Invest - cho biết, tín dụng vẫn là “nguồn sữa” chính cho các doanh nghiệp bất động sản. Do đó, ông Hiệp đề nghị về chính sách tín dụng cần có “dự lệnh” trước khi ra “động lệnh” để tránh những khó khăn đột ngột cho doanh nghiệp. Về tổng thể, ông Hiệp xin kiến nghị Ngân hàng Nhà nước (NHNN) có biện pháp chỉ đạo để hạ lãi suất sớm nhất.
Sắp tới, GP.Invest có nhu cầu vay ngân hàng khoảng 8.000 tỷ đồng để triển khai một loạt dự án văn phòng, nhà ở, cụm công nghiệp với tổng mức đầu tư khoảng 15.000 tỷ đồng. Do đó, doanh nghiệp kiến nghị NHNN cho phép sử dụng tài sản hình thành trong tương lai của chính dự án xin vay làm tài sản đảm bảo nếu phương án có hiệu quả mà không phải sử dụng tài sản đảm bảo độc lập khác.
 |
Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch kiêm Tổng giám đốc GP.Invest phát biểu tại Hội nghị (ảnh: VGP). |
Ông Hiệp đề nghị NHNN chỉ đạo xem xét lại hệ số rủi ro khi đánh giá các khoản vay bất động sản cho từng trường hợp cụ thể tuỳ thuộc vào tín nhiệm của từng khách hàng, từng dự án mà không đánh giá hệ số rủi ro đồng loạt 200% đối với tất cả các chủ đầu tư.
Về tổng thể, doanh nghiệp kiến nghị NHNN có biện pháp chỉ đạo để hạ lãi suất sớm nhất, vì chỉ số CPI cũng như giá trị đồng Việt Nam so với ngoại tệ đều ổn định vì vậy mong NHNN sớm có biện pháp chỉ đạo đồng loạt hạ lãi suất nhiều hơn nữa.
Ông đề nghị Thủ tướng giao thẩm quyền cho Tổ công tác yêu cầu các địa phương phải tập hợp cập nhật báo cáo những dự án bị chậm thường xuyên và nêu nguyên nhân cụ thể và đề xuất hướng giải quyết để Tổ công tác xử lý.
Gia hạn các trái phiếu để tháo bớt áp lực dòng tiền
Theo ông Nguyễn Quốc Hiệp, năm 2023 sẽ có một lượng lớn trái phiếu doanh nghiệp đến hạn thanh toán trong bối cảnh thị trường bất động sản đang trầm lắng. Đây là một vấn đề lớn của toàn xã hội, nhưng trước hết cũng phải thấy là có một số doanh nghiệp đã "quá đà" trong việc phát hành trái phiếu để "ôm dự án" nên đã gây ra biến động phức tạp cho thị trường tài chính và ảnh hưởng lớn đến niềm tin của thị trường bất động sản. Bởi tuy là trái phiếu riêng lẻ nhưng vẫn có giao dịch qua lại như trái phiếu public nên ảnh hưởng của trái phiếu riêng lẻ tới thị trường bất động sản và xây dựng là rất lớn
Để giải quyết tháo gỡ trước hết, theo ông Hiệp, cần thiết phải cho gia hạn các trái phiếu này để tháo bớt áp lực dòng tiền thanh toán cho các công ty phát hành và sau đó bên cạnh biện pháp cho hoán đổi nợ trái phiếu bằng tài sản, bất động sản của công ty phát hành cần có cơ quan đứng ra đánh giá cụ thể đối với từng doanh nghiệp đang phải chuẩn bị thanh toán trái phiếu mà không cân đối được dòng tiền.
Đối với một số trường hợp cụ thể các dự án của các doanh nghiệp này nếu khả thi về pháp lý nên cho Công ty mua bán nợ DATC hoặc VAMC tiếp cận đánh giá tài sản, dự án đang sử dụng trái phiếu, để có thể xử lý triệt để giúp làm hạ nhiệt thị trường.
Đối với việc sửa Nghị định 65 về trái phiếu doanh nghiệp, ông Nguyễn Quốc Hiệp cho rằng, đây là một công cụ để các doanh nghiệp có thể huy động vốn nhàn rỗi từ thị trường nên chắc chắn sẽ là một công cụ tốt cho doanh nghiệp. Tuy nhiên theo dự thảo của Nghị định, việc không quy định lượng trái phiếu được phép phát hành so sánh với vốn chủ sở hữu hoặc tài sản hiện có của doanh nghiệp có thể là một điều cần cân nhắc thêm. Đồng thời cần phải xem xét đến trách nhiệm của ngân hàng và công ty môi giới gắn với các công ty phát hành, để hạn chế những rủi ro có thể xảy ra cho thị trường tài chính như thời gian vừa qua.
"Hiện nay thị trường đang thiếu hụt sản phẩm nhà ở xã hội và nhà ở thương mại ở mức giá hợp lý. Chúng tôi cho rằng nếu giải quyết được việc cho chuyển đổi các dự án có "đất khác" sang đất ở thì bài toán cung - cầu sẽ được sớm giải quyết, ngoài ra cần tập trung đẩy mạnh việc cải tạo chung cư cũ và có kế hoạch cụ thể cho chương trình phát triển nhà ở xã hội", ông Nguyễn Quốc Hiệp nói thêm.
Không hạn chế tín dụng
Tại Hội nghị, ông Nguyễn Thanh Tùng - Tổng Giám đốc Vietcombank - cho biết, tín dụng với bất động sản, định hướng của ngân hàng là mở rộng đi đôi với kiểm soát an toàn, tập trung lĩnh vực bất động sản sản xuất kinh doanh, đáp ứng nhu cầu tiêu dùng. Ngân hàng có từng cơ chế riêng cho từng phân khúc bất động sản.
Với những tăng trưởng về dư nợ tín dụng, Vietcombank khẳng định thời gian qua không hạn chế hay điều kiện gây khó khăn với lĩnh vực bất động sản. Đối với phân khúc bất động sản khu công nghiệp, khu chế xuất, đây là lĩnh vực tiềm năng đóng vào sự phát triển của các địa phương nên Vietcombank ưu tiên áp dụng các chính sách ưu đãi về lãi suất. Đối với bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng, văn phòng cho thuê... ngân hàng dự kiến triển khai đồng bộ các giải pháp như cơ cấu nợ, giữ nguyên nhóm nợ, áp dụng chính sách ưu đãi đối với các khoản vay mới.
 |
| Tổng Giám đốc Vietcombank Nguyễn Thanh Tùng (ảnh: Nhật Bắc). |
Đối với phân khúc nhà ở, đất ở, ông Tùng cho biết, hơn 90% dư nợ ở Vietcombank là cho vay người mua nhà, ngân hàng tập trung cho vay cá nhân mua nhà ở thực, thu nhập ổn định, minh bạch. Ngân hàng cũng định hướng duy trì tài trợ các dự án thuộc phân khúc bất động sản nhà ở đáp ứng pháp lý, có mức giá phù hợp với đa số người dân.
“Về chất lượng tín dụng bất động sản tại Vietcombank, đến hết năm 2022, nợ xấu đối với lĩnh vực bất động sản dưới 1%”, ông Tùng nói.
Theo lãnh đạo Vietcombank, do có những thay đổi về văn bản pháp lý, chính sách qua các thời kỳ, một số dự án được cấp phép nhưng vẫn bị thu hồi dẫn đến kéo dài triển khai dự án, tăng chi phí và gây khó khăn trong việc cấp tín dụng của các ngân hàng.
Về một số khó khăn, vướng mắc trong quá trình cho vay bất động sản, ông Nguyễn Thanh Tùng cho rằng, sự thay đổi về văn bản pháp lý, chính sách quy định liên quan qua các thời kỳ, cũng như thực tế phát sinh một số dự án đã được cấp phép (phê duyệt chủ trương đầu tư, cấp giấy phép xây dựng, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất...) nhưng vẫn bị thu hồi dẫn đến việc kéo dài thời gian thực hiện dự án, tăng chi phí tài chính cho doanh nghiệp.
Trong mối tương quan với các nước trong khu vực, giá nhà đất tại Việt Nam hiện đang ở mức cao so với thu nhập của phần đông người dân, chưa phù hợp với phần đông người mua cuối cùng để ở; việc lựa chọn phân khúc để đầu tư chưa hợp lý dẫn đến dư cung tại các phân khúc cao cấp nhưng thiếu đối với phân khúc bình dân; tồn tại hiện tượng đầu cơ lướt sóng bất động sản... ảnh hưởng đến sự ổn định của thị trường bất động sản nói chung và hoạt động cấp tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản nói riêng.
Ngoài nguồn vốn từ các tổ chức tín dụng và vốn huy động từ người mua, đối với nhu cầu vốn còn lại, các doanh nghiệp phát triển dự án bất động sản hiện chủ yếu dựa vào phát hành trái phiếu - đây là nguồn huy động vốn thích hợp cho bất động sản.
Trong khi đó, việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp thời gian qua còn nhiều tồn tại dẫn đến rủi ro thanh khoản của thị trường trái phiếu doanh nghiệp cũng như khả năng tiếp tục huy động vốn của các doanh nghiệp bất động sản qua kênh này, tác động lớn tới khả năng phát triển và hoàn thiện các dự án bất động sản.
Để tháo gỡ khó khăn vướng mắc, tạo điều kiện thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển ổn định và bền vững, ông Nguyễn Thanh Tùng kiến nghị Chính phủ có giải pháp nhanh chóng ổn định và phát triển lành mạnh thị trường trái phiếu nhằm góp phần tạo ra kênh dẫn vốn trung dài hạn, tạo nguồn vốn bền vững cho thị trường bất động sản, đồng thời giảm áp lực cung ứng vốn từ kênh tín dụng.
Hoàn thiện hành lang pháp lý cho hoạt động cấp phép cho các dự án bất động sản, bảo đảm tính đồng bộ trong các văn bản, quy định nhằm hạn chế các rủi ro pháp lý tiềm ẩn trong hoạt động của thị trường bất động sản nói chung và hoạt động cấp tín dụng lĩnh vực bất động sản nói riêng.
 |
NHNN sẽ chỉ đạo các tổ chức tín dụng tiếp tục dành vốn tín dụng cho các dự án bất động sản đủ điều kiện pháp lý, có khả năng tiêu thụ sản phẩm và đảm bảo kế hoạch trả nợ. |
Tại hội nghị, đại diện NHNN khẳng định, sẽ tiếp tục điều hành chính sách tiền tệ chắc chắn, chủ động, linh hoạt, hiệu quả; phối hợp đồng bộ với chính sách tài khóa và các chính sách kinh tế vĩ mô khác góp phần ổn định kinh tế vĩ mô, hỗ trợ tăng trưởng kinh tế, tạo điều kiện cho các ngành, lĩnh vực kinh tế trong đó có lĩnh vực bất động sản tăng trưởng, phát triển ổn định, bền vững.
Đặc biệt, NHNN sẽ chỉ đạo các tổ chức tín dụng tiếp tục dành vốn tín dụng cho các dự án bất động sản đủ điều kiện pháp lý, có khả năng tiêu thụ sản phẩm và đảm bảo kế hoạch trả nợ; nhất là các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, dự án nhà ở thương mại giá rẻ có hiệu quả cao.
Báo cáo của NHNN tại Hội nghị cho biết, tính đến cuối năm 2022, tổng dư nợ tín dụng với lĩnh vực bất động sản của các tổ chức tín dụng đạt khoảng 2,58 triệu tỷ đồng, tăng khoảng 24% so với năm 2021. Bất động sản là một trong những lĩnh vực tăng trưởng tín dụng cao nhất, chiếm tỷ trọng khoảng trên 21% tổng dư nợ của nền kinh tế, cao nhất trong 5 năm qua. Nợ xấu với bất động sản năm 2022 tăng hơn 10.000 tỷ đồng; tỷ lệ nợ xấu đang có chiều hướng nhích dần lên, đến nay là 1,72%.
